Faire un ravalement d’une façade correspond à la rénovation d’un mur extérieur. Cette prestation est souvent confiée à un façadier ou à une entreprise qualifiée. Il comprend notamment la remise à neuf de la peinture ou de l’enduit si celui-ci est particulièrement détérioré. L’entretien des éléments extérieurs autres que la maçonnerie sont également concernés. Le ravalement de façade est-il obligatoire, y-a-t-il une loi, quelle est la période à respecter ? URBEL FACADE fait le point dans cet article.
Bien souvent, l’ampleur du chantier ainsi que les coûts découragent bon nombre de maitres d’ouvrage. Pourtant, le ravalement de façade constitue une routine de rigueur. Vous découvrirez à travers cet article que ce type d’intervention n’est pas seulement pour une démarche esthétique. Elle répond aussi à une nécessité d’entretien de toute construction. La loi impose notamment pour cette raison le ravalement des façades afin de conserver un bon état de propreté et de fonctionnalité.
Une opération d’entretien indispensable
Avant tout, il est important de distinguer deux niveaux d’obligation. La première, qui s’applique partout en France, est le devoir général de maintenir les façades de son bien immobilier en bon état de propreté et de solidité. La seconde, plus stricte, est l’obligation de procéder à un ravalement complet au moins une fois tous les dix ans, qui ne s’applique que dans certaines communes spécifiques.
Le caractère nécessaire de l’entretien des façades ne fait donc aucun doute. Il contribue à maintenir la salubrité et l’intégrité structurelle du bâti. Dans le cas d’un collectif de centre-ville, une devanture délabrée peut valoir une injonction de la mairie et une amende. Pour les bonnes pratiques de la construction, mais aussi du point de vue légal, la loi rend obligatoire le ravalement des façades et certaines villes imposent aux maitres d’ouvrage de le réaliser au moins une fois sur une période de dix ans. Cette obligation décennale s’applique de plein droit à Paris, ainsi que dans les communes où un arrêté préfectoral l’a rendue obligatoire. Il est donc crucial de se renseigner auprès de la mairie de sa commune pour savoir si elle est concernée par un tel arrêté.
Les particuliers se demandent également comment reconnaître une façade nécessitant un ravalement obligatoire. L’affadissement de la peinture, tout comme le décollement de l’enduit ou encore des soucis d’humidité sont de très bons indicateurs. Dans ce cas, le ravalement de façade s’impose de lui-même sans même attendre la période des dix années. Certains signes de délabrement doivent être considérés très sérieusement. Dans ces cas, le ravalement de façade devient obligatoire pour la salubrité du bâtiment et la sécurité de ses occupants.
En dernier lieu, depuis l’adoption de la loi Alur en 2014, le ravalement de façade doivent s’accompagner de la pose d’une couche d’isolation thermique.
Le ravalement de façade : une obligation légale
Le cadre légal du ravalement de façade est principalement défini par le Code de la construction et de l’habitation (CCH). L’article L152-1 du CCH établit le principe général : « Les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté ». Cette obligation de maintien en état s’applique à tous les propriétaires, sur l’ensemble du territoire.
Dans le cas d’un ensemble géré en copropriété, les dépenses sont réparties entre chacun. Le syndic prend l’initiative d’établir plusieurs devis concurrentiels et l’Assemblée générale fera le choix. Les articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixent les modalités de vote de l’Assemblée générale pour les cas d’entretien des parties communes.
En effet, la devanture d’un édifice figure parmi les parties communes pour tous les occupants du logement. Dans l’idéal, le devis du façadier doit comprendre un énoncé détaillé des actions à entreprendre, une estimation du délai d’exécution et une section consacrée au détail des dépenses.
Les zones concernées par ces obligations
L’obligation de ravalement ne se limite pas au mur donnant sur la rue. Elle concerne l’ensemble des façades visibles depuis le domaine public, y compris les murs pignons, les murs sur cour ou sur jardin. Les travaux doivent porter sur l’ensemble des éléments qui composent la façade : le revêtement (enduit, peinture, parement), mais aussi les accessoires apparents comme les balcons, les volets, les portes, les fenêtres et les éléments de zinguerie.
Le bâti d’une maison subit les attaques du soleil, de la pluie et des diverses pollutions urbaines. Sur le crépi se forment alors des plaques de salissures de poussière et de particules fines dégagées par les automobiles. Ces agents de pollution provoquent des traces sombres sur les rebords, les vitrages, les menuiseries et tous les accessoires apparents.
Par ailleurs, l’effet répété du soleil conduit au changement de teinte du revêtement. La peinture devient fade et perd de son éclat au fil des années donnant une image négative dans le quartier.
Quelle est la démarche obligatoire pour un ravalement de façade ?
Avant toute modification de l’aspect visuel d’un immeuble, il faut déposer une déclaration préalable de travaux ou DP auprès du service de l’urbanisme. Le dossier de DP doit inclure des plans et une description des travaux envisagés. Une fois le dossier déposé, la mairie dispose généralement d’un délai d’un mois pour instruire la demande. En l’absence de réponse dans ce délai, le propriétaire bénéficie d’une autorisation tacite pour commencer les travaux, mais doit tout de même afficher l’autorisation sur le terrain. Vous y trouverez également un guide appelé Plan d’Urbanisme Local ou PLU. Il s’agit du document technique fixant les modalités des opérations.
Vous pouvez y choisir, par exemple, l’une des couleurs autorisées. Par ailleurs, ce document contient aussi la hauteur maximale, ainsi que le type de finitions autorisées dans votre localité. Ces détails font l’objet d’un suivi strict par les agents municipaux. De plus, si votre logement se trouve dans une zone patrimoniale spécifique, l’urbanisme peut vous imposer de constituer une demande pour un permis de construire.
Il en va de même si votre habitation appartient à un ensemble classé monument historique. Cette précaution supplémentaire permet à la collectivité de vérifier que le chantier réalisé ne va pas dénaturer l’identité architecturale de votre habitation et du quartier.
Ce document est essentiel car il fixe les règles locales d’urbanisme à respecter pour tous travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment. Le PLU peut imposer des contraintes spécifiques sur le choix des couleurs (via un nuancier), des matériaux (enduit à la chaux, pierre de taille, etc.), et des finitions afin de préserver l’harmonie architecturale de la commune ou du quartier.
Les bâtiments sans DP font alors l’objet d’une évaluation de l’urbanisme. Si l’état global laisse entrevoir une dégradation préjudiciable à l’image de la localité, la mairie adresse une injonction. Dans le cas particulier d’un immeuble, la municipalité adresse l’injonction au syndic.
Que faire en cas d’injonction ?
Conformément aux articles L152-2 et L152-3 du CCH, si un propriétaire ne respecte pas l’obligation de ravalement, le maire peut lui adresser une injonction d’effectuer les travaux dans un délai qui ne peut excéder six mois. Si les travaux ne sont pas réalisés dans ce délai, le maire peut, après autorisation du tribunal judiciaire, faire exécuter les travaux d’office, aux frais du propriétaire.
Dans ce cas, le propriétaire peut se voir infliger une amende et doit rembourser les fonds avancés par la municipalité. Le montant de l’amende est compris entre 3750 euros et 7000 euros. C’est notamment pour des actions urgentes de ce type qu’il est indispensable de constituer une provision financière suffisante.
Par ailleurs, le retard d’achèvement peut également conduire à des sanctions. Globalement, la déclaration préalable est valide uniquement pour une année.
De plus, si le chantier relève de l’initiative du maitre d’ouvrage, la démarche demeure identique sauf dans le cas d’une copropriété. En effet, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que tout projet d’importance doit être porté devant l’Assemblée générale des copropriétaires. Cette dernière devra se prononcer favorablement à la majorité double pour que cette proposition soit adoptée. Cela signifie qu’il faut obtenir au moins deux tiers des voix pour que l’investissement soit validé.
Dans la pratique, le syndic endosse un rôle de coordination lors des opérations. Il se charge notamment de présenter les offres techniques et financières proposées par les entreprises consultées pour le projet sans prendre de décision. C’est l’assemblée générale qui se prononcer sur le choix de la société. Par la suite, il détaille la répartition des charges entre les bailleurs selon leur tantième.
Existe-t-il une période obligatoire pour le ravalement de façade ?
Tout dépend de la nature des travaux. Ainsi, lorsque la devanture d’un immeuble subit des dégradations importantes, une intervention de ravalement de façade d’urgence devient obligatoire. Parmi les détériorations graves, on distingue les fissures au niveau du support ou les décollements de joints. L’eau peut alors s’infiltrer facilement par ces interstices et traverser le bâti jusqu’à atteindre l’intérieur. La présence d’eau se traduit alors par la formation d’auréoles disgracieuses sur l’enduit intérieur ou sur le papier peint.
En dehors de cet aspect inesthétique, l’infiltration d’eau apporte une humidité ambiante pouvant être la source de problèmes de santé pour les occupants. Effectivement, une atmosphère humide s’avère propice au développement des moisissures et d’autres micro-organismes invasifs provoquant des allergies.
Une intervention tous les 10 ans
La mairie possède aussi l’autorité nécessaire pour ordonner l’exécution d’un ravalement de façade obligatoire sur une période définie. À Paris, par exemple, la fréquence à respecter est de dix ans. De plus, d’autres communes désignées par arrêté préfectoral sont soumises au même régime. Avant toute initiative, renseignez-vous auprès de votre municipalité afin de connaître la périodicité en vigueur dans votre ville.
Si un bailleur ne remplit pas cette obligation décennale, la commune lui adresse une injonction pour procéder aux interventions nécessaires. À partir de la réception de la sommation, il a un délai légal de 6 mois pour entamer les prestations. Tout refus et tout retard, sauf circonstances exceptionnelles, entraîne une amende. Le Code de la Construction fixe le montant minimal à payer à 3750 euros pour la non-exécution d’une injonction.
De l’autre côté, si votre ville n’impose pas de période pour le ravalement de façade, les professionnels recommandent une intervention complète tous les vingt ans.
Quels changements la loi Alur apporte-t-elle pour les travaux de ravalement de façade ?
La réglementation environnementale, notamment renforcée par la loi Climat et Résilience, impose de coupler les travaux de ravalement de façade avec des travaux d’isolation thermique par l’extérieur (ITE). Cette obligation, dite ‘d’embarquement’, s’applique dès lors que le ravalement concerne plus de 50% d’une façade (hors ouvertures) et que le bâtiment est chauffé.
Les termes de cette réglementation imposent entre autres un ravalement de façade accompagné d’une isolation thermique extérieure ou ITE obligatoire. La réalisation doit se confier à un expert certifié RGE si vous souhaitez profiter des aides de l’État pour la transition énergétique. L’artisan RGE ou Reconnu Garant de l’Environnement dispose d’un savoir-faire reconnu.
La loi Alur stipule que ces prestations importantes doivent s’optimiser par la pose en simultané d’un revêtement isolant. Qu’il s’agisse d’un immeuble ou d’une résidence individuelle, la législation en vigueur s’applique uniquement aux chantiers visant la rénovation de plus de 50 % de la façade. De plus, cette règle épargne les bâtiments en pierre de taille ou classés historique. La dérogation concerne également les maisons comportant une maçonnerie à l’ancienne à base de chaux ou de bois.
Par contre, la loi Alur s’applique pleinement pour la restauration des habitations disposant d’une maçonnerie en matériaux industriels. Il s’agit principalement d’un bâtiment en brique ou mono-mur en parpaing béton. Autrement dit, le devis du projet doit inclure le prix de la restauration proprement dite, mais aussi le coût de l’isolant.
Couplez rénovation et isolation
Le dispositif d’ITE profite pleinement aux maisons qualifiées de passoires énergétiques. En effet, ces habitations construites avant le milieu des années 70 disposent d’un parement thermique quasi nul. C’est à partir de cette époque que l’isolation rentre parmi les bonnes pratiques en matière de nouvelles constructions en France. Une réhabilitation représente donc une occasion idéale pour poser un revêtement isolant.
L’ajout d’une couche de matériau thermique limite la déperdition calorique à travers les murs. Le confort des occupants s’en trouve sensiblement amélioré. L’intérieur reste frais en été et conserve bien la chaleur, même au plus fort de l’hiver.
Une maison bien isolée consomme moins d’énergie. Cette économie se manifeste alors par la baisse conséquente de la facture d’énergie pour les ménages. Parallèlement, nous recommandons de procéder à l’isolation de la toiture et des combles afin d’atteindre un rendement énergétique optimal. Une fois la toiture, les combles, et le plancher bien isolés, la performance énergétique de l’habitation peut monter jusqu’à 80 %. Par ailleurs, un bien isolé et mis à neuf verra sa valorisation financière renforcée.