Ravalement de façade, rôle du syndic

La rénovation de façade d’un immeuble en multipropriété constitue un projet d’une envergure conséquente du fait du nombre d’intervenants à mobiliser lors de sa concrétisation. Cela reste un chantier complexe impliquant une multitude de techniques devant suivre des règles de l’art précises. Par ailleurs, le montage financier se révèle extrêmement complexe. Le rôle du syndic est d’autant plus important si l’immeuble se situe dans une commune assujettie à un arrêté préfectoral. Faisons un point sur le rôle du syndic de copropriété dans le cadre de travaux de ravalement de façade.

Les missions clés du syndic, étape par étape

Ravalement de façade : rôle du syndic de copropriété en entretien courant ou sur injonction

Lorsque les signes de vétustés de l’immeuble font surface une rénovation de façade s’impose. Ceci est d’autant plus vrai lorsque la multiplication des désordres plus conséquents augmente la fréquence de déclenchement de mesures conservatoires. De toute façon, un ravalement constitue une obligation légale sur laquelle les syndicats de copropriétaires ne peuvent faire l’impasse. Seuls les immeubles comportant moins de 10 lots y échappent.

Le rôle du syndic dans les travaux est défini par la loi

L’article 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fait référence et fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cet article indique notamment que « le syndic a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il répond des dommages causés aux propriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». En cas de manquement ou négligence à cette obligation de ravalement, sa responsabilité est systématiquement engagée. Elle reste engagée même s’il n’a pas de personnalité civile.

Bénévole ou non, il peut faire réaliser le maintien de la propreté ainsi que la remise en état de la façade de sa propre initiative. Pour cela, il doit proposer à chaque propriétaire, lors d’une assemblée générale, la réalisation d’une rénovation. Dans le cas contraire, l’initiative des travaux de ravalement de façade peut également s’imposer sur injonction à destination du mandataire du syndicat de la copropriété. Précisons que ce dernier cas s’applique notamment dans deux hypothèses :

• L’immeuble est visé par une campagne et n’obtempère pas.
• L’immeuble dispose d’une devanture dont des défauts mettent en danger la sécurité des passants en dehors de tout plan de réfection.

Le déroulement d’une injonction

Après avoir reçu la notification écrite, le syndic dispose d’un délai de 6 mois pour faire les travaux. Passé ce délai, si le chantier n’a pas encore commencé, le maire prend un arrêté dans le but de prescrire la rénovation. Cet arrêté est notifié via un dépôt avec sommation de faire réaliser les prestations. En cas de non-respect du nouveau délai ordonné, l’article L152-11 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) prévoit une amende de 3 750 € minimum. La mairie fera alors réaliser le chantier aux frais des propriétaires. La somme est avancée par la commune, les propriétaires devant par la suite la rembourser.

Diverses étapes jalonnent le processus de rénovation :

• Diagnostic initial
• Nettoyage et décapage des supports, quelle qu’en soit la caractéristique
• Réparation et traitement des fissures et lézardes
• Imperméabilisation des murs
• Embellissement de la façade et amélioration de son aspect esthétique

Précisons que l’assemblée générale ne peut pas décider le ravalement des parties dites privatives : portes, fenêtres, balcons sauf si le règlement de copropriété l’impose.

L’obligation d’isoler

Selon le décret n° 2016-711 du 30 mai 2016, lorsque le chantier de ravalement dépasse 50% de la surface de la façade, le syndic doit de faire effectuer une isolation thermique en complément. Le but est d’améliorer les performances énergétiques du bâtiment et de faire une importante économie d’énergie. Cependant, le décret n° 2017-919 du 9 mai 2017 prévoit des dérogations. C’est notamment en cas de risque pour l’immeuble, d’identification par PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) ou d’inscription au titre des monuments historiques. La non-rentabilité économique de l’opération reste également une dérogation.

De plus, quelle que soit l’ampleur du projet, la loi impose la souscription d’une assurance dommage ouvrage.

Le syndic a un rôle de préparation essentiel dans les travaux de ravalement

Lorsque les copropriétaires souhaitent procéder au maintien en bon état des façades de leur immeuble, le conseil syndical doit préparer minutieusement le projet. Il est effectivement utile de mesurer l’ampleur du chantier et réfléchir aux techniques à utiliser. Par ailleurs, il faudra s’interroger sur les options esthétiques et notamment décider s’il faut ou non miser sur la préservation de l’aspect initial de la devanture.

Il convient par la suite de trouver des prestataires sérieux et leur demander une étude chiffrée. L’étape suivante, cruciale et légalement requise, est la mise en concurrence de plusieurs entreprises. Le syndic doit obligatoirement solliciter et présenter au minimum deux devis distincts (sauf si le règlement de copropriété ou une décision d’AG en impose davantage) pour les travaux envisagés. Ces devis seront joints à la convocation de l’assemblée générale pour permettre un choix éclairé.

Le déroulement d’un projet de ravalement de façade en copropriété

Pour un projet d’une telle technicité, le syndic s’appuie sur un maître d’œuvre (architecte ou bureau d’études techniques). Ce dernier est l’expert technique du projet : il réalise le diagnostic initial, rédige le cahier des charges (CCTP) qui décrit précisément les travaux à effectuer, et analyse la pertinence technique des offres des entreprises. Le syndic, quant à lui, pilote le projet sur les plans administratif, juridique et financier. Il s’assure que la procédure (mise en concurrence, vote en AG, autorisations) est respectée, tandis que le maître d’œuvre garantit la qualité technique des travaux.

Qu’en est-il de la prévention des risques ?

Une fois le projet voté, le syndic doit solliciter l’assistance d’un SPS (coordonnateur sécurité et protection de la santé) si plusieurs prestataires interviennent sur un même chantier. Une étape administrative incontournable pour le syndic est l’obtention des autorisations d’urbanisme. Pour un ravalement de façade, une déclaration préalable de travaux (DP) est systématiquement exigée par la mairie. Le syndic doit constituer le dossier et le déposer auprès des services compétents. Le délai d’instruction est généralement d’un mois, mais il peut être prolongé si l’immeuble est situé dans un secteur protégé (proche d’un monument historique, site patrimonial remarquable, etc.), où l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) est requis. Aucun chantier ne peut démarrer sans la validation de cette autorisation.

La préparation du budget et le plan de financement

Qu’en est-il du vote de la décision de ravalement ?

Le syndic a pour mission de faire voter une décision de ravalement lors d’un débat en assemblée générale. Au terme de la consultation des entreprises et de la comparaison des offres, il joint à la convocation tous les estimations obtenues.

La modalité du vote diffère selon que la réfection se limite à un simple nettoyage ou entraîne la réalisation de prestations plus conséquentes. La situation diffère en cas d’injonction de la municipalité. En cas d’un simple nettoyage, les travaux se décident à la majorité simple. Ils sont par contre votés à la majorité absolue en cas d’une rénovation plus lourde. Aucun vote n’est nécessaire en cas d’injonction. Soulignons que chaque propriétaire doit régler sa quote-part du chantier, qu’il ait voté pour ou contre le projet.

Le cas d’un ravalement de façade pour une copropriété de moins de 5 lots

Pour les immeubles de 5 lots au plus, chaque décision peut se prendre à l’unanimité à l’occasion d’une réunion ou d’une consultation écrite. La convocation d’une AG n’est en l’occurrence pas requise.

Ainsi, le ravalement des parties communes constituerait un trouble manifeste sans l’aval de l’assemblée générale. Cette instance représente le fondement de toute prise de décision.

L’AG doit de surcroît se prononcer sur d’autres points. Elle doit effectivement voter l’adhésion à une assurance dommage-ouvrage. Les propositions de contrats doivent se joindre à la convocation. Elle doit également valider le calendrier des appels de fonds ou les travaux hors budget prévisionnel. Il lui appartient aussi de faire le choix du maître d’œuvre patenté. Effectivement, l’intervention du syndic se limite aux démarches administratives et n’inclue pas la maîtrise d’œuvre. En copropriété, l’AG doit aussi choisir les entreprises chargées de l’exécution d’un ravalement de façade.

Vote pour la validation du projet, les modalités

Comme évoqué précédemment, l’issue du vote d’une rénovation dépend des types et de l’envergure du chantier prévu. En ce sens, si la réfection fait suite à une injonction, il n’y a pas de vote à organiser. Par contre, la décision des modalités de réalisation se fera en toute transparence à la majorité simple. En l’occurrence, l’absentéisme de certains propriétaires n’impactera en aucun cas la décision votée. Effectivement, les absents ne rentrent pas en compte et leur absence ne porte pas atteinte à la décision.

Par ailleurs, pour la réalisation de travaux de ravalement lourds, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 exige un vote à la majorité absolue. Dans ce cas il faudra l’unanimité ou majorité des voix, y compris les absents représentés ou non. Un projet d’isolation extérieure, de changement sur l’embellissement des façades rentre dans ce cadre.

Dans tous les cas, l’opération de ravalement relève de l’entretien et de la conservation des parties communes de la copropriété. Les frais qu’elle génère et leur calcul, en règle générale, devront faire l’objet d’une répartition entre les propriétaires au prorata de leur tantième de charges générales. Cette répartition se fait même dans le cas de lots non concernés.

Le rôle et la responsabilité du syndic pour la réalisation des travaux de ravalement de façade

Mandaté par les propriétaires, le syndic de copropriété est considéré comme le « gardien » de l’immeuble. Durant son mandat, le syndic a pour rôle la gestion et la conservation des parties communes sous validation de l’AG. Dans le cadre d’un travail d’entretien imposé par injonction, il doit informer l’ensemble de l’immeuble. Dans ce cas, aucune objection ne peut être formulée. Sa responsabilité à l’égard de ces derniers reste bien sûr engagée s’il omet de signaler l’injonction reçu de la mairie. Il est de fait redevable de la négligence et de chaque faute qu’il commet.

Ravalement de façade à l’initiative de la copropriété

Lorsque les travaux de ravalement s’effectuent à l’initiative des copropriétaires, le syndic a pour rôle bien sûr le mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Il peut effectivement préconiser une rénovation pensant que cela constitue une nécessité pour éviter tout sinistre préjudiciable. Lors des débats, il présentera plusieurs devis. Cela permettra une saine mise en concurrence et facilitera la prise de décision. Les devis proviennent d’un appel d’offres préalablement lancé par lui-même ou par un maître d’œuvre.

Par ailleurs, en cas d’un chantier dans les parties communes, il est nécessaire de souscrire une assurance dite dommage ouvrage. La souscription d’une telle assurance permet à l’immeuble en copropriété de se mettre à l’abri de toute conséquence sur un éventuel un sinistre survenant dans les 10 ans après réception des travaux. Toute proposition de contrat venant d’un assureur doit se joindre à la convocation de l’AG. La souscription doit aussi faire l’objet d’un vote.

Toujours dans le cadre d’une rénovation, le syndic a aussi pour rôle de percevoir les fonds auprès de chacun. Il s’occupe également du suivi administratif du projet. Dans l’éventualité où des travaux supplémentaires seraient nécessaires, ou des difficultés surviendraient sur chantier, il doit dans ce cas convoquer une assemblée générale.

La réception des travaux : l’étape finale de la mission du syndic