Les ensembles d’habitations restent principalement gérés par un syndic. Ce dernier représente une entité légale appelée le syndicat des copropriétaires. Le bâtiment est alors considéré comme soumis à une cogestion. Toutes les décisions de gestion importantes font l’objet d’une validation lors d’une assemblée générale ou AG. Nous faisons ici le point sur le ravalement de façade d’un immeuble.
Selon les statuts, l’assemblée générale se tient une ou deux fois par an. Elle peut également se tenir sur convocation exceptionnelle des parties prenantes ou de leurs représentants. Durant cette réunion, les résolutions comme la réhabilitation des devantures arrivent à l’ordre du jour. Ce sujet est souvent évoqué en vue du rajeunissement du foncier et de son entretien. La rénovation peut aussi s’envisager suite à une injonction de la municipalité à cause de l’état de la devanture.
Les habitation collectives diffèrent des logements individuels par l’envergure de l’intervention, mais le principe demeure le même. Les moyens mobilisés, tout comme les autorisations et le coût de l’opération, diffèrent sensiblement. Comment se passe un ravalement de façade dans le cas d’un immeuble en copropriété ? Quelles sont les exigences légales concernant les travaux ? Comment divise-t-on les dépenses ? Nous vous invitons aujourd’hui à faire le point.
Le cas particulier des travaux pour une copropriété
Une intervention sur l’enveloppe externe engendre des frais qui en temps normal reviennent à la charge du propriétaire. Mais dans le cas de la copropriété, ces coûts sont partagés entre les interlocuteurs. Toutefois, il faut faire attention. La répartition des dépenses doit se faire en fonction du tantième de chaque membre. Ainsi, chacun contribue aux frais de réalisation du ravalement de la façade à la hauteur de sa part dans l’immeuble. Plus elle est importante, plus sa contribution aux dépenses sera élevée. En parallèle, si la part de l’un ou de plusieurs bailleurs ne donne pas directement sur la surface à restaurer, ils sont tout de même tenus de participer à l’entretien. Effectivement, il s’agit d’une zone commune dont les prestations éventuelles concernent tous les occupants.
Il est fondamental de rappeler qu’aucune intervention sur la façade, qui est une partie commune, ne peut être lancée sans avoir été préalablement approuvée par un vote en assemblée générale des copropriétaires. Cette décision collective, qui valide le projet, le choix de l’entreprise et le budget, est le point de départ incontournable de tout projet de ravalement.
Par ailleurs, le syndic se charge uniquement de trouver les entreprises. Il collectera les devis qu’il soumettra au vote de l’assemblée. Il ne prend aucune initiative sans l’aval de ses membres. L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que seule l’AG possède le pouvoir de décision pour tout ce qui a trait à l’entretien de toutes les zones qui ne sont pas privatives. Autrement dit, la majorité des suffrages exprimés détermine l’approbation ou le refus d’interventions concernant les parties communes d’un foncier en cogestion.
Des amendes élevées
La procédure de vote concerne donc la nature des tâches, leur étendue, le choix de l’entreprise et les plannings. Lors de cette AG on informe les membres du montant que l’on divise selon leurs parts respectives en tantièmes. L’enveloppe budgétaire doit être votée en urgence si les travaux sont requis suite à une injonction du maire prenant un arrêté avec une sommation de réaliser le chantier. La non-exécution de l’injonction reçue par le biais d’une lettre peut conduire au paiement d’une amende. Celle-ci peut s’élever de 3750 jusqu’à 7000 euros selon l’état du revêtement et le nombre de mètres carrés.
En effet, le maintien des communs et principalement les façades est obligatoire d’après les articles L. 132-1 jusqu’à L.132-3 du Code de la construction et de l’habitation. Les dommages à ce niveau et le défaut de propreté sont considérés comme sources de nuisances visuelles. Ainsi, la collectivité a autorité d’imposer un nettoyage si nécessaire afin de garantir l’application du Plan d’Urbanisme Local.
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU)
C’est ce document qui fige les modalités techniques concernant les interventions pouvant modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment dans une zone urbaine. Il s’agit du texte de référence pour connaître les détails essentiels en vue d’une construction neuve ou d’une rénovation. Le PLU établit la réglementation concernant la hauteur maximale des projets. On trouve également dans ce document un guide des formes et des couleurs autorisées. Et si votre ensemble se trouve au sein d’une zone architecturale historique ou à proximité immédiate d’un monument historique, il précise un ensemble de règles à connaître impérativement. Entre autres, l’architecte en charge du projet se réfère au PLU pour dessiner ses plans et donc établir un devis.
Il est crucial de noter que depuis 2017, la loi sur la transition énergétique impose de coupler le ravalement avec des travaux d’isolation thermique par l’extérieur (ITE) lorsque la rénovation concerne plus de 50% de la façade (hors planchers bas et toitures). Cette obligation vise à améliorer la performance énergétique du parc immobilier. Bien que le PLU régisse l’aspect final de la façade, la décision de procéder à l’ITE est encadrée par cette réglementation nationale. Des dérogations existent, mais elles doivent être techniquement et économiquement justifiées.
Par ailleurs, l’importance de ce document est rappelée à maintes reprises dans la réglementation R.421 ayant trait aux nouvelles constructions.
La convocation de l’assemblée générale
Normalement, le délai de convocation pour l’AG ne peut être inférieur à 21 jours. La notification doit parvenir par courrier au copropriétaire qui devra nommer un mandataire s’il ne peut assister à la réunion. Pour des travaux lourds, le syndic doit joindre à la convocation une copie des offres présentées par les entreprises. Les offres s’accompagnent d’une description détaillée des tâches, des coûts et des délais d’exécution. Durant la réunion, le gestionnaire explique la répartition des frais, les nuisances éventuelles et répond aux interrogations des occupants.
Le type de majorité requis pour le vote dépend de la nature des travaux :
- Travaux d’entretien nécessaires : Pour un ravalement rendu obligatoire par l’état de la façade ou par une injonction de la mairie, le vote se fait à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés, ou ayant voté par correspondance).
- Travaux urgents : Si les travaux sont urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, le syndic peut les lancer sans vote préalable, mais doit convoquer une AG pour ratification.
- Travaux d’amélioration (esthétique) : Si le ravalement est purement esthétique, il doit être voté à la double majorité de l’article 26 (majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix).
Dans la pratique, la décision de l’assemblée concerne donc surtout les fixations des modalités techniques et financières du dossier. Si la majorité absolue n’est pas atteinte, l’injonction partira en référé au tribunal. L’instance judiciaire accorde à la municipalité le pouvoir de financer l’ouvrage et d’établir un échelonnement pour le remboursement des frais par les propriétaires. De plus, la procédure judiciaire peut s’assortir d’une amende d’un montant fixé par le tribunal.
Le cas des ravalements de façade d’immeuble à but esthétique
Pour des prestations à but esthétique, l’assemblée peut accepter ou refuser la proposition. Aux yeux de la loi, il est nécessaire d’atteindre au minimum 2/3 des voix pour considérer la proposition comme approuvée. D’ailleurs, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 indique les modalités dans ce cadre précis. Les tâches peuvent porter sur l’amélioration de la peinture, de l’enduit, des ouvrants, des volets ou des conduites apparentes. Le devis transmis par l’architecte doit spécifier en détail les prestations se rapportant à chacun des éléments concernés. Tous ces détails doivent s’inscrire dans le procès-verbal d’AG et transmis à chaque bailleur.
Que dit la législation pour un ravalement de façade d’immeuble ?
Le Code de la construction et de l’habitation prévoit dans ses articles L.132-1 à L.132-5 diverses dispositions encadrant l’entretien périodique du revêtement externe des habitations. En somme, la législation exige que « les façades des immeubles doivent être maintenues dans un bon état de propreté ». Les extérieurs donnant sur la rue restent principalement visés par cette réglementation. Mais l’entretien des maçonneries donnant sur les cours intérieures, un jardin, une coursive ou encore un cul-de-sac doit aussi s’effectuer régulièrement. La réhabilitation porte donc sur les murs, les ouvertures, les pignons ou les conduits. Cet obligation fixe la fréquence des prestations à une fois tous les dix ans au minimum.
Pour l’agglomération de Paris, de nombreuses municipalités imposent le ravalement des façades d’immeubles tous les dix ans. Mais souvent, le préfet de chaque département peut désigner les villes soumises à ces obligations légales sur une fréquence de dix ans. Pour connaître les règles précises qui s’appliquent à votre immeuble, il est impératif de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou un arrêté préfectoral spécifique. Ces documents, disponibles en mairie, définissent la fréquence obligatoire des ravalements pour votre commune.
Sur une injonction, le syndic dispose d’un délai de six mois pour remplir les formalités et entamer la réalisation du chantier. Par ailleurs, si ce dernier dure plus d’une année, il encourt un rappel en règle effectué par la mairie. En effet, la durée peut occasionner une gêne pour les riverains et les occupants de la résidence. Ainsi, le maire peut enjoindre les copropriétaires à régulariser la situation au plus vite.
Pour des délais dépassés ou par manque d’initiative, la collectivité peut prescrire une procédure de rappel à l’ordre accompagnée d’une amende.
Les 4 grandes étapes d’un projet de ravalement
Un projet de ravalement de façade se déroule généralement en quatre étapes clés pour garantir un résultat durable et de qualité :
- Diagnostic et préparation : Un professionnel évalue l’état de la façade pour identifier toutes les pathologies (fissures, humidité, etc.) et définir les travaux nécessaires. Cette phase inclut l’installation de l’échafaudage et la sécurisation du chantier.
- Nettoyage : La façade est nettoyée en profondeur pour éliminer salissures, pollution, mousses et anciennes peintures. La technique (nettoyage haute pression, sablage, gommage) est choisie en fonction du matériau du mur.
- Traitement et réparation : Les murs sont traités et réparés. Cela comprend le rebouchage des fissures, la réfection des joints, le traitement de l’humidité et la réparation des éléments de maçonnerie endommagés.
- Finitions et protection : La dernière étape consiste à appliquer le revêtement de finition (peinture, enduit, crépis) qui protégera la façade contre les agressions futures et lui donnera son aspect esthétique final.
Quel budget prévoir pour un ravalement de façade ?
Le coût d’un ravalement de façade varie considérablement en fonction de l’état du bâtiment, de sa superficie, des matériaux utilisés et de la complexité des travaux (notamment la hauteur et l’accessibilité). En moyenne, il faut compter entre 30 € et 100 € par mètre carré. Pour un immeuble de plusieurs étages, le budget total peut donc s’élever à plusieurs dizaines de milliers d’euros. Il est indispensable de demander plusieurs devis détaillés à des entreprises qualifiées pour obtenir une estimation précise et comparer les offres.
Les aides financières pour alléger la facture
Pour encourager la rénovation énergétique des bâtiments, l’État et les collectivités locales proposent plusieurs aides financières. Celles-ci peuvent considérablement réduire le coût des travaux pour les copropriétaires. La principale aide est ‘MaPrimeRénov’ Copropriété’, qui finance une partie des travaux de rénovation globale permettant un gain énergétique d’au moins 35%. D’autres dispositifs, comme l’éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) ou les certificats d’économies d’énergie (CEE), peuvent également être mobilisés. Il est vivement conseillé de se faire accompagner par un conseiller France Rénov’ pour identifier toutes les aides auxquelles la copropriété est éligible.
Quels sont les signes de détérioration impliquant un ravalement de façade d’immeuble ?
Chaque jour, le revêtement d’un bâtiment subit les agressions des intempéries et perd un peu de son éclat et mérite ainsi un nettoyage périodique. Les intempéries, la pollution, les chocs et les dégradations volontaires comme les graffitis peuvent endommager les maçonneries. Pour les pathologies courantes, un nettoyage au jet d’eau sous pression peut parfois faire l’affaire à moindre coût. On y retrouve notamment les salissures à cause de la poussière. Par contre, certains chantiers nécessitent une rénovation plus importante. C’est le cas du décollement de la peinture ou d’enduit, de la perte de coloration ou des fissures.
Par ailleurs, parmi les pathologies les plus courantes, mentionnons la prolifération des champignons, des mousses et du lichen. Non seulement il y a lieu d’éradiquer ces colonies, mais il faut aussi chercher la source du désordre. Souvent, la présence de ces organismes traduit un problème d’humidité. Il peut s’agir d’une infiltration d’eau au niveau des murs, d’une isolation inefficace ou encore d’un souci de remontée capillaire. Bref, il faut agir en conséquence et prévoir ces suppléments.
Il faut comprendre qu’un entretien régulier des murs extérieurs et du vitrage permet de se débarrasser plus facilement des poussières. Ce nettoyage simple peut vous faire économiser beaucoup surtout si vous habitez dans les grandes villes. En effet, la pollution urbaine y est omniprésente, notamment les poussières et les particules fines issues des gaz d’échappement. Elles se déposent sur les bâtiments au fil du temps. Elles forment alors des plaques de salissures plus ou moins compactes. Leur effet est particulièrement visible le long des éléments décoratifs : corniches, balcons ou appuis de fenêtres.
Le cas des fenêtres et ouvrants
Concernant les fenêtres et les ouvrants, le règlement intérieur doit préciser leur statut. Ils peuvent se considérer comme des éléments intégrés entièrement à la façade, donc appartenant aux parties communes. Dans ce cas, les dépenses de remise en état de la peinture ou même le remplacement peuvent faire l’objet d’un projet à lui seul.
Dans le cas contraire, chaque occupant prend en compte les tâches relatives à la reprise des ouvrants donnant sur ses appartements. De même, le ravalement de façade inclut les devantures de l’immeuble. Ces surfaces demeurent à la charge des exploitants. C’est notamment le cas des commerces ou des bureaux. Plus globalement, on y retrouve toute entité exploitant les locaux du rez-de-chaussée communicant sur la rue.
Il leur incombe également de maintenir les murs, les vitrines, les portes et les fenêtres dans un « bon état de propreté ». S’ils sont en mauvais état, la collectivité émet l’injonction à l’adresse du gestionnaire. C’est au tour de ce dernier de procéder à la notification des exploitants des lieux. La décision passe tout de même par l’AG à titre de formalité. Il peut décider de profiter de l’occasion pour en parler.