Le maintien en bon état du bien immobilier représente une obligation légale d’après le Code de la Construction et de l’Habitat ou CCH. Cela inclut notamment les murs, les sols, l’installation électrique, la plomberie ou la menuiserie. Le maintien du bien requiert aussi des chantiers d’envergure moins fréquentes tels que la restauration des murs ou de la toiture. Comment départager les responsabilités et les charges entre le propriétaire et l’occupant ? Afin d’éviter les surprises, découvrez les mentions à inclure dans un bail concernant les réparations. Entre autres, pour sa maison ou son immeuble, il s’avère judicieux de préciser une clause d’entretien de façade que l’on peut assimiler à un contrat de ravalement à part entière.
Quelles prestations sont comprises dans un contrat d’entretien de façade ?
Les prestations comprennent plusieurs aspects et se déroulent principalement en deux étapes :
- Le nettoyage à sec ou à l’eau permet de se débarrasser de la poussière, des autres polluants atmosphériques et d’un éventuel problème de mousse ou de champignons. Si nécessaire, le nettoyage peut se faire au jet d’eau sous pression.
- La réfection d’une partie ou de la totalité de la maçonnerie. En général, l’opération se décide suite au diagnostic d’un professionnel du bâtiment. Une mairie peut également l’imposer lorsque la devanture dénature le quartier.
À l’exception des opérations de nettoyage, toute action sur une devanture doit faire l’objet d’une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie. Si la mise en place d’un échafaudage s’avère nécessaire, le professionnel fera une demande de voirie auprès de la commune. Effectivement, il y a lieu d’informer de tout trouble à la circulation sur la voie publique. Bien souvent, la remise en état des murs représente l’occasion idéale pour remplacer le parement existant par une solution plus moderne permettant d’améliorer la performance énergétique de l’habitation.
Quelles sont les étapes d’un ravalement de façade ?
Au même titre que la réfection du toit, il reste considéré comme faisant partie des grosses prestations. On est loin d’un simple entretien. Il est préférable de confier le chantier à un artisan disposant d’une garantie décennale. Généralement, ce type de projet comporte plusieurs étapes :
Les travaux préparatoires
La première étape consiste à décaper le revêtement existant si cela s’avère nécessaire. Si les dommages constatés touchent uniquement la peinture, on pourra refaire uniquement le parement après un décapage de la couche détériorée. De cette manière, on préserve le revêtement isolant.
Après le décapage vient la pose d’une couche de matériau isolant. Il faut savoir que dans le cadre de la loi sur la transition énergétique, un chantier d’isolation est obligatoire pour tout ravalement de plus de 50 % de la superficie totale. Cette exigence reste valable uniquement pour les murs de bâtiments construits en matériaux industriels tels que la brique monomur, le parpaing ou le ciment. Il y a lieu d’exclure les constructions en pierre, en bois, en brique artisanale et les bâtiments historiques.
Le chantier de finition
Par la suite, il faut procéder à la pose d’un parement. Il peut s’agir d’un enduit traditionnel à la chaux coloré ou non. On trouve aujourd’hui dans le commerce de nouveaux types d’enduits performants et pratiques : les enduits monocouches. Comme leur nom l’indique, ils s’appliquent en une seule couche et possèdent d’excellentes capacités hydrofuges. Il est aussi possible d’opter pour la pose d’un parement imitation pierre naturelle. Il s’agit d’un revêtement élégant et résistant, mais la pose requiert un savoir-faire poussé.
Au rang des revêtements extérieurs modernes, on peut citer notamment les bardages en métal ou en PVC. Ce type de produit possède une excellente longévité et requiert peu de maintenance. Par contre, le bardage en métal ou en PVC demeure une alternative plus coûteuse.
Qui prend en charge les dépenses pour l’entretien de façade d’une maison en location ?
La clause établie dans le bail entre le bailleur et le preneur doit éclaircir la répartition des frais pour les réparations de la résidence en question. La loi accorde aussi à l’usufruitier l’autorité pour établir un contrat avec un locataire.
Toutefois, pour un bail commercial, il doit obtenir l’autorisation expresse du nu-propriétaire. De même, l’établissement du cahier des charges pour une rénovation s’effectue avec l’accord du nu-propriétaire.
En général, toute dépense liée à la maintenance courante ou à la réparation des éléments d’usure incombe au bailleur. Toutefois, la jurisprudence admet qu’en cas de mention d’une disposition contraire le preneur devra s’acquitter des frais. En revanche, il faut préciser que cette désignation s’applique dans le cas d’une location à usage commercial uniquement.
Dans le cadre d’une cogestion, le paiement des frais de rénovation se répartira entre les copropriétaires selon leur tantième dans la copropriété.
Quelles sont les responsabilités du locataire et du bailleur face aux travaux ?
Le document doit préciser la nature des charges locatives. Toute dépense n’entrant pas dans ce cadre reste du ressort du propriétaire. La troisième chambre civile de la Cour de Cassation statue majoritairement en faveur du locataire si un litige survient concernant les travaux de maintenance du bien. C’est pourquoi il s’avère d’une importance capitale de bien définir les termes du contrat. Par ailleurs, le bailleur doit obtenir un accord licite du locataire si la responsabilité de celui-ci est engagée. C’est le cas des frais importants de réparation. Le juge peut rejeter la clause sans cet accord explicite des deux parties.
Par ailleurs, pour le cas d’un logement régi par un bail de location à usage d’habitation uniquement, les prestations de rénovation restent intégralement dues par le propriétaire. La jurisprudence ne fait aucune différence entre la rénovation suite à l’initiative du propriétaire ou celui imposé par la commune.
Par ailleurs, depuis le 5 novembre 2014, la législation en matière de baux commerciaux, ruraux et à usage d’habitation indique expressément que certaines dépenses ne peuvent être réattribuées à l’occupant. Cela inclut notamment le ravalement. Mettre en place un contrat d’entretien de façade pour sa maison est ainsi une idée lumineuse.