Qu’elles soient horizontales, verticales ou biaisées, lorsque des lézardes surviennent sur les parties communes d’un immeuble, il doit réagir rapidement. Celles-ci peuvent révéler un dommage mineur, mais constituent parfois un signe avant-coureur d’un souci bien plus grave. Comment réparer une fissure de façade d’un mur extérieur d’immeuble en copropriété ?
Que faire dès que vous constatez une fissure en façade dans votre copropriété ?
Si vous êtes copropriétaire et que vous découvrez une fissure sur une partie commune, comme la façade, ou même dans votre appartement si elle vous semble structurelle, il est crucial de ne pas tarder. Le premier réflexe est de documenter la situation. Prenez des photos claires et datées, si possible avec un objet à côté pour donner une échelle. Mesurez sa longueur et son épaisseur. Ensuite, informez officiellement le syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception. Cet écrit formel est indispensable pour acter la découverte et enclencher la procédure de prise en charge par la copropriété.
Parties communes : une responsabilité collective
Il est essentiel de comprendre qu’un mur de façade, même la partie située devant votre balcon, est une partie commune. Sa maintenance et sa réparation relèvent de la responsabilité de l’ensemble des copropriétaires. Un copropriétaire ne peut en aucun cas décider de réparer lui-même une fissure sur une partie commune. Toute intervention doit être décidée et coordonnée par le syndic après un vote en assemblée générale. Tenter de réparer soi-même la fissure pourrait non seulement être inefficace, mais aussi engager votre responsabilité en cas d’aggravation du problème.
À quoi peut être due une fissure sur façade ?
Force est de constater qu’aucune construction ne peut être épargné par ce phénomène. De la plus superficielle à l’évolutive, de l’inesthétique à celle dont la gravité est importante, les fissures en façade de votre copropriété doivent se contrôler. Lorsqu’elles font leur apparition, quelle qu’en soit l’ampleur, elles méritent bien sûr de s’en préoccuper de façon adaptée. Dès que l’on est confronté à ce genre de désagrément, en déterminer l’origine est le premier réflexe que l’on doit adopter. Pour ce faire, il convient de savoir reconnaître le type de fissure à laquelle la maçonnerie est sujette.
Microfissure
C’est une craquelure filiforme de moins de 0,2 mm de large, qui impacte toute l’épaisseur de l’enduit de revêtement, ou encore les joints de maçonnerie. On en distingue 2 types, à savoir la microfissure de retrait et celle verticale ou horizontale. Si la première trouve son origine dans les joints et l’enduit eux-mêmes. Les matériaux de revêtement peuvent être de mauvaise qualité et générer un souci d’adhérence. La seconde est due au comportement hygrométrique des matériaux qui composent le mur. Dans tous les cas, une microfissure reste superficielle et sa gravité reste faible. Il y a lieu de contrôler qu’elle n’est pas infiltrante. Dans le cas contraire, il y a lieu de la reboucher ou d’appliquer une peinture imperméabilisante.
Fissure fine
De largeur comprise généralement entre 0,2 et 2 mm, elle peut impacter la maçonnerie. Selon son emplacement, on en distingue 3 types :
- Celles dites « en moustache » (verticale ou oblique). Celle-ci démarre notamment de l’angle des ouvertures. Elle est due à une structure plutôt faible.
- La verticale au regard de l’angle de la construction. Ce sinistre provient d’une défaillance du chaînage.
- Celle horizontale se situant à hauteur du plancher, typique d’un retrait ou encore d’une flexion de dalle.
Là encore, ces fissures de façade dans votre copropriété doivent se surveiller. Effectivement, si on ne s’en occupe pas rapidement, elle peut évoluer jusqu’à porter atteinte à la solidité de l’ouvrage.
Lézarde ou fissure de façade importante
L’apparition d’une lézarde (amplitude de 2 mm ou plus) sur un élément de l’immeuble se conjugue avec mouvement de fondation, terrain instable ou problème au niveau du sous-sol. Elle peut être traversante ou en escalier (suivant les joints des parpaings). Dans tous les cas, une craquelure sur un mur ou un plafond reste l’un phénomène d’un niveau de dangerosité élevé. Elle a pour caractéristique d’évoluer de façon compromettante pour la structure du bâti.
Quand elle fait son apparition, elle doit faire l’objet d’une étude des plus méticuleuses par un professionnel. En effet, elle atteint l’intégrité du bâtiment qui risque d’en subir les conséquences. Non traitée rapidement, elle risque de devenir infiltrante. Dans ce cas elle pourra engendrer graves problèmes d’humidité ou mettre en danger les habitants.
Une fissure de façade dans votre copropriété peut être infiltrante
Une fissure n’affecte pas que le revêtement extérieur du mur extérieur. Avec une amplitude de plus de 2 mm, elle est d’une importante profondeur et affiche incontestablement un niveau de dangerosité, quelle que soit la zone impactée. Son évolution peut s’opérer très rapidement lorsque l’on ne s’en occupe pas. Chaque désordre qui en découlera peut en effet être catastrophique. On peut avoir un passage d’eau dans la fente et des soucis liés à la présence d’humidité. Lorsque cela s’aggrave, les dégâts peuvent affecter l’intégrité de l’immeuble. Ainsi, elle créera des troubles pour les occupants mais aussi pour les passants. Effectivement nous ne sommes pas à l’abri d’un effondrement du mur par exemple. Autrement dit, elle portera directement atteinte à la solidité du bâtiment et entraînera une dislocation des maçonneries.
Comme déjà évoqué, le tassement et le mouvement du sol constituent la principale origine des déchirures structurelles. À cela s’ajoute une assise sous-dimensionnée ou mal armée. On retrouve également le cas d’un béton médiocre ou d’une étude de sol mal réalisée. Mais également on peut rencontrer un tassement différentiel ou une pression d’eau excessive sur un élément de fondation.
Quel réflexe faut-il avoir ?
Lorsque l’on rencontre une lézarde, il ne faut pas procéder directement à son rebouchage. Effectivement, mieux vaut solliciter l’expertise fiable d’un bureau d’étude pour en comprendre la raison. Effectivement, un simple rebouchage et un traitement ne l’empêcheront pas de réapparaître et de porter de nouveau atteinte à la construction. Le bureau d’étude identifiera la cause ou l’origine et proposera la réparation adaptée.
Le rôle du syndic et la procédure à suivre
Une fois alerté, le syndic devient le pilote du dossier. Sa responsabilité est engagée pour garantir la conservation de l’immeuble. Voici les étapes clés de son intervention pour gérer le problème de fissures en façade de votre copropriété :
- Expertise : Le syndic mandate un expert en bâtiment (bureau d’études structure, architecte) pour analyser la ou les fissures, en déterminer la cause, évaluer le niveau de dangerosité et préconiser des solutions de réparation.
- Mesures conservatoires : Si l’expert identifie un risque imminent pour la sécurité, le syndic doit prendre des mesures d’urgence (périmètre de sécurité, étaiement) sans attendre l’accord de l’assemblée générale (AG).
- Déclaration à l’assurance : Parallèlement, le syndic déclare le sinistre à l’assurance de l’immeuble (assurance multirisque, dommages-ouvrage si applicable).
- Mise en concurrence : Sur la base du rapport d’expertise, le syndic demande plusieurs devis pour les travaux de réparation préconisés.
- Vote en Assemblée Générale : Le syndic convoque une AG pour présenter le rapport d’expertise, les devis, et faire voter les travaux de réparation. Sauf urgence avérée, l’approbation des copropriétaires est obligatoire pour engager les dépenses.
- Suivi des travaux : Une fois les travaux votés, le syndic supervise leur bonne exécution jusqu’à la réception finale.
Quelles garanties et assurances mobiliser en cas de fissure en copropriété ?
Pour un immeuble récent, plusieurs garanties peuvent être activées :
- La Garantie de Parfait Achèvement (GPA) : Valable 1 an après la réception des travaux, elle couvre toutes les malfaçons signalées. Le constructeur doit intervenir.
- La Garantie Décennale : Valable 10 ans après la réception, elle couvre les dommages graves qui compromettent la solidité de l’ouvrage (comme les fissures structurelles) ou le rendent impropre à sa destination. C’est l’assurance du constructeur qui est sollicitée.
- L’Assurance Dommages-Ouvrage (DO) : Souscrite par le maître d’ouvrage (la copropriété), elle est obligatoire. Elle préfinance les réparations relevant de la décennale sans attendre une décision de justice sur les responsabilités. Le syndic doit la déclarer.
Le cas particulier de la catastrophe naturelle
Certaines fissures, notamment celles liées à un tassement différentiel du sol, peuvent être la conséquence d’une sécheresse intense. Si un arrêté interministériel de ‘catastrophe naturelle’ a été publié au Journal Officiel pour votre commune concernant ce phénomène, l’assurance multirisque de la copropriété peut couvrir les frais de réparation au titre de la garantie ‘CatNat’. Le syndic dispose d’un délai très court après la publication de l’arrêté pour faire la déclaration de sinistre à l’assureur.
Qu’en est-il des sinistres sur les fondations ?
Lorsque l’assise d’un immeuble ne respecte pas les normes régissant son installation, celle-ci peut se fendre à tout moment. C’est le cas d’une étude de sol défaillante par exemple. Ce problème peut aussi provenir d’un mouvement du terrain. Précisons que l’apparition de ce genre de phénomène signifie que la solidité de l’immeuble est en jeu. Les conséquences d’une fondation fissurée sont donc extrêmement conséquentes. Celle-ci peut être à l’origine de chaque lézarde de plus de 2 mm de large. Ces fissures en façade de votre copropriété peuvent toucher l’intégrité du bâtiment. Elles peuvent générer également des passages d’eau voire un effondrement de mur.
Là encore, il faut privilégier l’intervention d’un expert. En copropriété, le syndic doit de surcroît avertir son assureur en cas de fissure sur un mur extérieur. Ce dernier mandatera un expert qui se chargera d’analyser la caractéristique de cette dégradation et d’en mesurer le niveau de gravité.
Les principales techniques de réparation structurelle
Une fois la cause identifiée, l’expert préconisera une solution adaptée. Le simple rebouchage est une solution cosmétique qui ne résout pas un problème structurel. Les véritables réparations peuvent inclure :
- L’injection de résine expansive : Utilisée pour combler les vides sous les fondations et stabiliser le sol, souvent en cas de tassement différentiel.
- La reprise en sous-œuvre par micropieux ou pieux : Consiste à créer de nouvelles fondations plus profondes, ancrées dans une couche de sol stable, pour soutenir le bâtiment.
La pose d’agrafes ou de harpages : Pour ‘recoudre’ les fissures dans la maçonnerie et restaurer la cohésion structurelle du mur. Le choix de la technique dépendra de l’origine du désordre et de la nature du bâtiment.
Prévention et surveillance : les bonnes pratiques
La meilleure façon de gérer les fissures de façade dans votre copropriété est de les empêcher de devenir graves. Une bonne gestion de copropriété inclut une surveillance régulière de l’état du bâtiment. Il est recommandé d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale un point sur l’inspection périodique des façades et des structures par un professionnel. Tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble est également essentiel. Pour les fissures existantes jugées non dangereuses par un expert, la pose de témoins (fissuromètres) permet de suivre objectivement leur évolution et de déclencher une alerte si elles s’aggravent.